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不動産投資はパス、それではＲＥＩＴはどうでしょう？ 

前回の記事で、不動産投資は当面やらないという話を書きましたが、それではＲＥＩＴはどうか、検討してみました。

ＲＥＩＴとは、証券取引所に上場している不動産投資信託のことです。不動産投資法人が、投資家から資金を集めてオフィスビルやマンション等を複数購入、テナント料や賃料収入を元に投資家に分配金を支払うというもの。
ＲＥＩＴは、株式や債券の投資信託に似ているスキームだし、株式やＥＴＦと同じように売買できるので、僕のような証券投資しかやったことがない人にも、比較検討がしやすいです。
ＲＥＩＴについて、いくつか投資本を紐解いてみると、以下のような感じでした（解釈が間違っていたらごめんなさい）。

○「ウォール街のランダム・ウォーカー」（バートン･マルキール著）の場合
・株式投資のある割合を、ＲＥＩＴを組み入れたインデックスファンドで持つことをおすすめする。
・毎月の生活費に充てるため確実な現金収入を重視する人は、ＲＥＩＴ型不動産投信の組み入れ比率を高めればいい。

ＲＥＩＴ投資について、ポートフォリオの一部として持つべきだと言っています。現金収入重視の人にすすめているところをみると、どうやら債券と同じような扱いで考えていると思われます。
だとすると、ポートフォリオ比率としては、高齢者ほどＲＥＩＴを持つべきだということでしょうか。現在の自分にはあまりなくてよい資産クラスなのかもしれません。
但し、本書は米国の本なので、米国の不動産事情を元に書かれていることにご注意下さい。

○「内藤忍の資産設計塾　実践編」（内藤忍著）の場合
・分散投資の観点からは意味のあることだが、過去の価格上昇に伴い投資妙味は薄れてきた。
・アセットアロケーション比率で１０％が上限。
・配当利回りが３％台だと、リスクを考えたリターンとしてはあまり魅力的ではない。

筆者によると、不動産の価格変動は、株式や債券の動きと相関性は相対的に低いと言っています。であれば、分散投資の観点からは、ＲＥＩＴ保有は意味があるとの主張も納得できます。しかし、配当利回りが３％台だと、魅力的ではないとも言っています。
実際に自分で調べてみたところ、現在、Ｊ−ＲＥＩＴ３２本（２００６／４／２８）のうち、半分の１６本の配当利回りが３％台以下でした。
この本では、ＲＥＩＴ投資について反対はしないけれど、現状の配当利回りではあまりおすすめしないという感じでした。

（参考）過去リターンと標準偏差のデータが出ていたので載せておきます。
・日本ＲＥＩＴ（２００１．１０〜２００５．７）　過去リターン２５．４％　標準偏差９．３％ （データ期間がごく短いことに注意）
・米国ＲＥＩＴ（１９７２．１〜２００５．８）　過去リターン９．３％　標準偏差２３．３％

○「お金がふえるシンプルな考え方」（山崎元著）の場合
・不動産の期待リターンも、株式と同じ１０％程度はほしい。
・配当利回りが４〜５％程度だと、リスクを考えると低い。

筆者によると、配当利回り４〜５％でも低いと言っていて、前出の内藤氏よりもシビアに見ているようです。また、ＲＥＩＴ登場直後は優良物件を組み入れるかもしれないが、本当に収益率の高い物件であれば、不動産会社自身が持ちたいと思うはずなので、理屈上は、長期的には警戒が必要と言っています。
この本では、ＲＥＩＴ投資をまったくすすめていませんでした。

○「借金国家から資産を守る方法　不動産編」（前田和彦著）の場合
・既に価格が資産価値を上回っている。海外の投資ファンドは既に売っている。
・金利が上昇するとＲＥＩＴは終わる。
・既に買ってしまった人はすぐに売るべき。

ものすごいネガティブです（笑）。
実はこの本自体が、個人的には眉唾モノなのですが、ＲＥＩＴと金利の関係については、たしかにそういう面があると思います。ＲＥＩＴは多くの資金を借り入れして物件を複数購入しているので、金利が上昇すると、借り入れ金利も上昇し、家賃収入からの分配が極端に減る（もしくは下回る）可能性は高いと思います。日本は現在ゼロ金利ですが、金利は今後上昇すると考える方が自然（ゼロ以下はないのですから）ですし、事実、日銀はゼロ金利解除を匂わせる発言をしています。


全体的に見てみると、不動産投資信託という仕組み自体は悪くないと思うし、ポートフォリオに組み入れることによる分散効果は好ましいと思います。
しかしながら、日本のＲＥＩＴ価格が既に上昇した後で配当利回りが低いこと、金利上昇局面を迎えていること等、現在の環境がＲＥＩＴ投資にネガティブだと思われます。

以上のことから、日本のＲＥＩＴへの投資は当面控えたいと思います。
海外ＲＥＩＴについては、情報が不十分なのでもう少し研究の余地があると思いますので、保留として、今後の課題としたいと考えています。

＜ご参考＞
参考文献（書名をクリックすると詳細画面へとリンクしています）
・「ウォール街のランダム・ウォーカー」（バートン・マルキール著）
・「内藤忍の資産設計塾　実践編」（内藤忍著）
・「お金がふえるシンプルな考え方」（山崎元著）
・「借金国家から資産を守る方法　不動産編」（前田和彦著）


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コメント

同意です。

現在、REITの配当利回りが約3%なんですよね。
長期金利が2%なのですから、不動産で取ったリスクのリターンが1%と考えると恐ろしすぎて買えません。

配当利回りで7%ぐらいは欲しいです。
（長期金利2%+リスクプレミアム5%）

＞＞
全体的に見てみると、不動産投資信託という仕組み自体は悪くないと思うし、ポートフォリオに組み入れることによる分散効果は好ましいと思います。
しかしながら、日本のＲＥＩＴ価格が既に上昇した後で配当利回りが低いこと、金利上昇局面を迎えていること等、現在の環境がＲＥＩＴ投資にネガティブだと思われます。

完璧な回答だと思います。
さすがですね（＾＾）

ブログ重かったですよ…

気のせいかなぁ…
昔オリックスのREITが上場した時に一口50万円で買いましたが、その頃は利回り5%くらいあった気がします。
ただREIT人気がまだまだで、しばらくHOLDしたのち、50万円を下回る価格で売ってしまいました。
分配金を入れてとんとんくらいでしたので、価格自体も上がった現在までHOLDしておくと資産になっていたと思います。
おっしゃるように、今からの購入は魅力薄いですね。

こんにちわー

　私はREITをPFに組み入れる価値は高いと思いますよー。そもそも、市場はランダムウォークなので、現在のREIT価格自体がすでに高いところにある、、、、という事自体が疑問で、今以上にあがるかもしれないし、下がるかもしれませんよねー。

　比率を小さくしてPFに組み込んで行く事は決して悪い事ではないと思います。愚直にドルコスト平均していけば良いんじゃないですかねー。

　という楽観的な思想のもの私はREITをPFに組み込んでいます。

コメントありがとうございます

かまぽんさんへ
いくらなんでも、不動産リスクが１％ということはさすがにないですよねー。

ゆうちゃんパパさんへ
ブログ、確かに重かったです。人気ページランキングのプラグインが悪さをしていたようです。外してからは快調です。ご迷惑をおかけしました。

雪雫さんへ
REITの価格変動はランダム・ウォークなのかもしれませんが、不動産を株や債券と同列の“長期的に価格が上がっていくもの”として扱ってよいものなのかどうか、ちょっと迷っています。バイ＆ホールドしていいものなのかなぁ…？

現状ではJ-REITに手を出しにくいのも事実ですね・・・。今後の金利上昇局面でどうなるのかが不透明ですし。
私のほうは過去に何度かJ-REITを買ってバイ＆ホールドしているわけですが、私の場合、比較的安かったときに買ってきました。調整局面では購入のチャンスがあるかもしれません。・・・もっともそういうときに買うのはそれなりに勇気がいります。個別銘柄ですと価格も高いですから小額で買えるインデックスファンドのようにはいきません。
ちなみに私が最後に買ったのは東京グロースリート投資法人で購入時期は昨年の9月。当時は日本の株価が上昇しているのとは対照的に値段を下げており、配当利回りは向上。なのでチャンスと思い、購入に踏み切ったわけです。今考えてもベストチャンスに購入できたなあと思うのですが、しかしこの銘柄、借入金比率が高すぎ！今後の金利上昇でどうなるか、少々不安ではあります・・・。場合によっては売却も考えていたりします。
ちなみに私も銘柄に関わらず現在J-REITの買い増しは考えておりません。
とはいえ、私の場合、現状では預貯金を含めた総資産に占めるJ-REITの比率は9%程度なので、仮に下落に転じても資産全体に与える影響は小さいのですが。

コメントどうも！

masaさんへ
具体的な情報ありがとうございます。
不動産について勉強している中で、REITの場合は、特に借金比率が重要であり、自ずと金利動向の影響を強く受けることがわかってきたような気がします。
今回は見送りましたが、今後のREIT価格と金利動向次第では、食指を伸ばすことも検討したいと思います。

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REITへの投資妙味薄らぐ

　金利が上昇傾向です。　日経ビジネスの2006年3月20日号には、「量的緩和解除その後、平穏ムードの中に落とし穴」---不動産ファンド「痛い目」にという記事が掲載されていました。　詳しくは雑誌をご覧いただきたいのですが、紹介します。　金利上昇時に不動産投資信託（RE
  • [2006/04/30 21:07]
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