不動産投資もJ-REITもパス、海外REITはどうでしょう?

水瀬ケンイチ

前々回の記事で不動産投資を見送り、前回の記事で、日本のREIT(J-REIT)は、仕組み自体は悪くないと思うし、ポートフォリオに組み入れることによる分散効果は好ましいと思う反面、価格上昇により配当利回りが低いこと、金利上昇局面を迎えていること等の環境が引っかかり、投資は当面控えたいと書きました。

それでは、日本を飛び出し海外のREITではどうか、調べてみました。
海外REITの中心であり、REITに40年の歴史を持つ米国を例にとって調べてみました。
米国のヤフーファイナンスで、REITと名のつくセクターから、REITと思しき銘柄をリストアップしてみたら、全部で158個も出てきました(2006/5/1現在)。

・REIT - Healthcare Facilities
・REIT - Diversified
・REIT - Office
・REIT - Residential
・REIT - Retail
・REIT - Hotel/Motel
・REIT - Industrial

しかも、米国では、いろんな種類のREITがあるんですね。ダイバーシファイ、オフィス、レジデンシャルは日本にもあるとしても、ホテルとかヘルスケアとか工場とか、いろいろあって結構面白いですね。
分類はともかく、肝心の配当利回り(Div. Yield)をセクターごとにチェックしてみると、以下のとおり。

・REIT - Healthcare Facilities 6.42%
・REIT - Diversified 5.02%
・REIT - Office 4.33%
・REIT - Residential 4.27%
・REIT - Retail 4.13%
・REIT - Hotel/Motel 3.96%
・REIT - Industrial 3.42%

ヘルスケア・ファシリティーズだけが6%台で、残りは3~5%台でした。
日本よりはマシですが、海の向こうでもREITの配当利回りは、そんなに高くはありませんでした。
最近の新聞や雑誌でも、米国の不動産投資は「過熱状態」でありその崩壊が懸念されている、といった論調は頻繁に見かけるようになっています。
日本同様、REIT価格の上昇が、配当利回りを押し下げているのだと思います。
お金がふえるシンプルな考え方」(山崎元著)によると、不動産投資のリスクを考えると、配当利回り4~5%では低いとありました。
また、実際問題として、これらの米国REITを私たち日本人が低コストで購入するのは難しく(出来ないことはないのですが)、一般的には投資信託を通じて購入するという形になると思われます。すると、信託報酬等のコストが年1%くらいはかかり、配当利回りを更に押し下げることが想定されます。

総論で考えると、やはり当面は海外REITも見送ることにしました。これで、不動産投資・J-REIT・海外REITすべて見送り決定です。ちょっと残念。
不動産について、勉強だけは今後も継続して行きたいと思います。


(おまけ)
しかしながら、各論では、「さすが米国」というデータも発見したので、ついでに載せておきます。

REIT - Diversified内の配当利回り第1位とビリ
・Aames Investment Corp. (AIC)  25.70%
・AmeriVest Properties Inc. (AMV)  0.00%

う~ん、ダイナミック…(笑)
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Posted by水瀬ケンイチ