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J-REITへの投資を検討しましたが 

僕は現在、J-REITには投資していません。

理由は、2年前に投資の検討をした時の下記記事のとおり、当時の配当利回りの低さと、金利上昇局面であったことでした。
（関連記事） 2006/05/01 不動産投資はパス、それではＲＥＩＴはどうでしょう？
2年前当時、J-REITの配当利回りはだいたい3％台でしたが、山崎元氏の著作によると、REITのリスクを考えると配当利回りが4〜5％程度でも低いとのことでした。

昨年末くらいから、サブプライム・ショックの余波で、J-REIT価格が暴落、暴落という話を聞くことが多くなってきました。
どれ、そんなに暴落したならそろそろどうかな？
と思って、ワクワクしながら東証REIT指数の配当利回りを調べてみると…
4.7％でした（2008年4月18日現在）。

あり？思ったよりも低い。
山崎氏の許容ラインにも達していません。

よく調べてみたら、東証REIT指数（配当込み指数）は、記事を書いた2006年5月頃の約2000ポイントから、ぐんぐん上昇し、1年後の2007年5月頃に約3000ポイントまで上がり、その後ドーンと下がって現在約1800ポイントになっていました。
そうか、1年前と比べたらマイナス1200ポイントの暴落かもしれませんが、2年前と比べたら200ポイント下がっただけなんですね。

僕がJ-REITに投資するにはまだ、もうひと声、ふた声くらい必要なようです。
REITという仕組み自体は、それなりにいいと思うんですけどね。


＜ご注意＞
言わずもがなですが、投資判断は自己責任でお願いいたします。


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コメント

2年前に水瀬さんがJ-REITへの投資を見送られた際、私は正しい判断だと思いました。
というのも、日本の場合、たいていのJ-REITは親会社が上場しているため、J-REITの収益は日本株の指数に反映されると考えているからです。

たぶんファンドの影響

REIT投信やREITを組み込んだバランス型ファンド、年金ファンドなどは相変わらず増えています。
その一方で市場で取引されるJ-REITの銘柄数や時価総額は株式よりはるかに少なくて小さく、その結果時価総額のうちファンドなどが保有している割合は株式よりかなり大きいと見ていいと思います。
投信の積み立て購入や年金などによって、ファンドの規模は時間とともに拡大しやすい傾向があり、ファンドが多く保有しているせいで流動性が株式よりも低いREITでは価格上昇バイアスとしての影響をより大きく受けます。
もちろんREITファンドでもアクティブ運用はありますが、少ない銘柄数で分散を得るためには「ほとんど全部銘柄」を保有せざるを得ません。先にあげた流動性の低さもあるので、アクティブ運用といってもあまり機動的な運用はできないわけです。

こんな感じでJ-REIT自体の人気には蔭りが出ても、J-REITを組み込んだバランスファンドの人気があればそれが買い圧力として働いてしまうのだと思われます。
これってJ-REITの商品性自体に問題があるわけではなく、需要と供給のバランスが取れていないという市場性の問題なので、J-REIT自身の努力ではなかなか解消できないでしょうね。

市場規模

私はJ-REITをポートフォリオに組み込んでいますが、リスク分散の観点からは良いとしても、商品市場同様に規模が小さいため市場が投機的要素で左右されやすく、それゆえ多額組み込むにはリスクが大きすぎるのではないか…と感じています。

それゆえ現状ではJ-REITは2%弱、国際REITの4%弱を合わせても5.5%程度に抑えています。

水瀬さんの様に、まだしばらくは見送りをするのも、このような現状をかんがみると賢い判断だと感じています。

Ｊ−ＲＥＩＴはＵＳ−ＲＥＩTよりも利回りは低いのかも？

私も現在のＪ−ＲＥＩＴの利回りに満足している訳ではありません。
日本には地震リスクを示すＰＭＬと言う指標はありますが、日本では世界の１０％の地震が集中している事実があり、米国に比べて地震リスクが非常に寛大なリスクでもあるので、現在は「ＩＹＲの分配金利回り≒Ｊ−ＲＥＩＴの分配金利回り」ですが、それでも余りにもＪ−ＲＥＩＴの利回りが低すぎます（リスクプレミアムが考慮されていない）。
米国でも地震の起きやすい地域はありますが、米国西海岸の一部の地域だけですし、日本は全ての地域で地震多発地帯になっています。
こうしたリスクプレミアムを要求するのは当たり前です。
世界の地震分布図↓
http://www.kahaku.go.jp/exhibitions/vm/past_special/2003/earthquake/distribution/wld_pop02.html

但し、日本に比べて米国の方がインフレ率が高いので、長期的な為替レート下落要因まで考えると単純に分配金利回りだけでは比較は難しい面はあります。

もう一つの理由は、前田　和彦氏も言っていますが昔持っていた地方にある生保のビルをＲＥＩＴに売却していると言ったネガティブな面もあるようです。
本来はリスク分散を考える時は都心部だけでは無く、地方の物件を持つ方が良い筈ですが、これから少子高齢化や過疎化の問題によって相対的に人口が都心部に集中してくる可能性が有るようでして、都心部集中型は都心部で大震災が起これば寛大なダメージは出るし、地方物件は地価の下落の可能性もありそうです。

こう言った要因を考えればもっとＪ−ＲＥＩＴの分配金利回りは高くて良いと個人的には考えています。

それから、Ｊ−ＲＥＩＴの歴史が比較的新しい金融商品である事もＪ−ＲＥＩＴの将来を占う上で判断を難しくしていると思います。
少なくとも、株式ならば世界中の株式データがかなり古いデータもあるので、過去のデータから考えられるリスクに対して対策を立てやすいように思えます。
例えば、米国ダウ工業株３０種平均も１９６０年後半〜１９８０年前半にかけて現在の日経平均のようにインデックスがほとんど上昇しない状態が続いた時期もありましたが、こう言った対策を事前に立てる事が可能になると思います。

誤解されやすい点について

上記の説明で「米国に比べて地震リスクが非常に寛大なリスクでもあるので、ＩＹＲの分配金利回りと比較して、余りにもＪ−ＲＥＩＴの利回りが低すぎます。」と書きましたが、単純に分配金利回りだけならばＩＹＲもＪ−ＲＥＩＴもほぼ同じ位です。
但し、地震リスクが日本は寛大なので利回りが同じならば相対的にＪ−ＲＥＩＴは低いと言う意味です。
上記タイトル「なぜＪ−ＲＥＩＴはＵＳ−ＲＥＩＴよりも利回りは低い？」も地震リスク分は相対的に低いと言う意味です。
説明不足の点は大変失礼しました。

> 4.7％でした（2008年4月18日現在）。

どこから数字を取られたのかわかりませんが、ちょっと低い気もします。予想配当をどうとるかの違いなのかなとも思いますが、こちら（↓）の計算では、以前、５％超のようです。

「上場Ｊ−ＲＥＩＴ投資環境」
　http://www.daiwa-am.co.jp/market/index.html

（右下の方。上の方にはグローバルの簡単なレポートも載っていますね）

あと、数字の見方として、REITの価格水準そのものの推移に着目したいときに、トータルリターン（配当込）指数を見るのは、ちょっと可哀想な気もします。

J-REITの生産性

J-REITは利益のほとんどを配当金に回すという脆弱な財政でまわしているので4〜5%という利回りはリスクにかないませんね。
地震のみならずかの姉歯物件みたいな事件が起きたらイチコロです。。

J-REITの生産性はちょっと測りにくいですよね。
ためしにROE調べてみました↓
http://spc-reit.com/jreit_rank/jikoshihon_toukijunriekiritsu.php
はっきり言って糞ですね。
会社だったらROE 5%でも見向きもされないのに。。

私は7〜8%くらいが"安定して"確保できるなら検討に値すると思います。
"安定して"がポイントです。
でもそんな時期が来るのはいつのことでしょうかね。
私が生きている間に来ないかも^^

コメントありがとうございます

＞コーンさんへ

REITは、配当可能利益の90％超を投資家に分配することを義務づけられているので、親会社への影響は限定的だと思っていました。
とはいえ、まったく儲からないビジネスなら、どこの親会社もやらないはずなので、それなりに収益はあがるのでしょうね。


＞アルビレオ師匠へ

うーん、ファンドの影響っすか。
新たな金融商品への投資は、考慮しなくてはいけないことが多くて、なかなか難しいです。


＞新幹線さんへ

市場規模が小さいということは、ほったらかし派としては悩ましいものがあります。


＞タカちゃんさんへ

リスクが高いのに相対的に利回りが低い。
国債にしてもREITにしても、日本というのは本当に不思議な国ですなぁ。

ところで、概ね同等内容の連続投稿がありましたので、最新投稿のみを残しておきましたが、よろしかったでしょうか？


＞あらきさんへ

僕が見たデータの出典は、みずほAMのWEBサイトです。
http://www.mizuho-am.co.jp/db/reportColumn/reportColumnPdf.do?reportId=0080012008042101
予想の違いでしょうか。いろんなデータがあるんですねぇ。

>>数字の見方として、REITの価格水準そのものの推移に着目したいときに、トータルリターン（配当込）指数を見るのは、ちょっと可哀想

申し訳ありませんが、この仰る意味が理解できておりません。
配当込みの指数で見るのが自然だと思うのですが、僕の見方が間違っているのかもしれません。主旨をご教示いただけないでしょうか。


＞KIVさんへ

やはり、7〜8％くらいは欲しいですか。
一部REITに異様に利回りが高い銘柄がありますが、それに集中投資するの危険ですし、悩ましいですね。

＞REITは、配当可能利益の90％超を投資家に分配することを義務づけられているので、親会社への影響は限定的だと思っていました。

鋭いご指摘です。
何かの本で読んだのですが（こんな曖昧な状況で投稿したらいけないかも知れませんが）、日本の場合は構造上、不動産企業の出口戦略としてREITが使われている場合が多々あるようです。
REITへの売却が決まっている状態で物件を建設するとかです。

書籍で調べて詳細がわかりましたら、また投稿します。

私は、上記のような理由と、J-REIT誕生以前の不動産と日本株の強い相関からJ-REITへの投資は見送ってきましたが、配当利回りに注目すれば投資の余地有りかと思いました。

私は三井不動産、森トラスト、野村不動産、福岡地所など大手不動産のリート中心に運用してます。リートも玉石混淆なので大手を選んでます。将来年金の足しにしようと絶対に売らないリート運用法を実践しております。私の周りにはアパートやビルで運用してる人がいますが、なかなかうまくいってません。アパート経営よりまだリートがいいと考えて投資してます（＾＾；

＞ところで、概ね同等内容の連続投稿がありましたので、
＞最新投稿のみを残しておきましたが、よろしかったでしょうか？
実はWindows　Vista上から投稿した時に「この投稿は管理人の承認待ちです」のメッセージが出なかった為、エラーではじかれたと判断し、連続投稿をしてしまいました。
ですから、これで大丈夫です。
大変失礼しました。

予想配当利回りについて、全部を確かめたわけではありませんが「直近予想分配金」の「直近」をどこに取るかというところで違いが出ているように思われます（銀行系／証券系の差が出た？ 笑）。

> 配当込みの指数で見るのが自然だと思うのですが、僕の見方が間違っ
> ているのかもしれません。主旨をご教示いただけないでしょうか。

例えば、投資口価格が第1期首100→第1期末100→第2期末90と推移した場合で、毎年の分配金が1投資口あたり5で一定とした場合の「指数」の動きは、次のようになるかと思います（おおよそのイメージ）。

配当抜　100→100→90
配当込　100→105（=100+5）→99.5（=105×90/100+5）

2年間のリターンを見るのであれば配当込みの方でしょうが、価格水準（上がった、下がった）を見るとしたら配当抜きの方ではないでしょうか。

なお、わたし自身のJ-REITに対する見方は、10年国債利回りに300bp以上のプレミアムのつく現在の水準は、賃貸不動産投資の一つの方法としては、それなりに魅力的（特にレバをかけない長期投資の個人にとっては）と考えています。

コメントありがとうございます

＞コーンさんへ

記事本文の関連記事で書いたとおり、山崎氏もREITに対して同様の懸念を指摘しています。投資家側からは分からないことだけに、悩ましいです。


＞としちゃんさんへ

悲しいかな、REITに含まれる不動産の良し悪しが、僕には判断できません。
ついREITもインデックスへの投資を考えてしまいます。


＞あらきさんへ

なるほど。
リターンを見る場合は配当込み、価格水準を見る場合は、配当抜きで語るのが適しているというわけですね。勉強になります。
ありがとうございました。

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