J-REIT検討における水瀬の脳内開示（その1）

水瀬ケンイチ

2009/02/07

公的年金基金が不動産ファンドへの投資を検討しているとの報道をキッカケに、水瀬もJ-REITへの投資検討を開始しました。その拙い考え方を、順を追って書いてみたいと思います。

※あくまでいち個人投資家のたわごとですので、間違い・極論等あると思います。真似しないことをおすすめするとともに、投資判断は自己責任でお願いいたします。

現在、J-REITの平均配当利回りが7％以上になっています。
そこで、「そろそろ本格的に検討しようかな」と食指が動き始めました。

となると、つい、「配当利回りがいちばん高い銘柄は何かな～？」とか個別銘柄について探し出したくなりますが、ここはぐっとこらえて、そもそもアセットクラスとしての日本REITクラスはどんなものかを、まずは確認したいと思いました。
なぜなら、今までJ-REITについては、ニュース等をあくまで外野的に見てはいましたが、実際の投資対象としてはちゃんと見てこなかったからです。

こういうとき、頼りになるのはデータ満載の「【新版】内藤忍の資産設計塾─あなたとお金を結び人生の目標をかなえる法」（内藤忍著）です。
同書によると、

日本REITクラスの過去リターンは24.2％、最大上昇率は58.2％、最大損失率は-3.1％、標準偏差13.7％となっています。
ちなみに、日本株式クラスについては、過去リターンは10.4％、最大上昇率は107.9％、最大損失率は-41.5％、標準偏差23.8％。日本債券クラスについては、過去リターンは6.4％、最大上昇率は19.3％、最大損失率は-6.2％、標準偏差5.3％となっています。
日本REITクラスはその中間くらいです。
一般にREITはミドルリスク・ミドルリターンであるということを聞いたことがありますが、このデータを見る限り、いちおうそんな感じではあります。

相関係数はどうでしょう。
日本株式クラスと日本REITクラスの相関係数は、0.30。
外国株式クラスと日本REITクラスの相関係数は、0.23。
日本債券クラスと日本REITクラスの相関係数は、0.09。
いずれも比較的低いと思います。

（ただし、同書の主要アセットクラスのデータ期間が、1970年～2007年の38年間であるのに対して、日本REITクラスのデータ期間は、例外的に2003年～2007年の5年間と短いことには注意すべきかと思います。加えて、当然のことながら直近の金融危機の影響は加味されていません）

本来、ミドルリスク・ミドルリターンのアセットクラスにもかかわらず、昨今の相場下落で利回りが上昇している局面であること、国内外の株式クラスとの相関係数が低く、ポートフォリオのリスク低減に役立ちそうであることから、検討にもついつい力が入ります。

（次回に続く）

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